tisdag 14 november 2017

Lite om bostadsmarknaden

Som många är medvetna om har stämningen vänt lite på bostadsmarknaden senaste halvåret. Jag prenumererar på Valueguards Mäklarpanel och den har vänt ner från +70 till -30 sedan i våras. Också SEB:s boprisindikator har vänt tvärt ner från 50 till 11 senaste månaden. Cornucopia publicerar regelbundet data från Husmask som visar avsluten från Booli och där lägenhetspriserna har sjunkit i flertal städer i Sverige senaste månaderna (finns en liknande tjänst Penates också). Också mer publik data från Valueguard och Svensk Mäklarstatistik kom ut nu idag och visade på prisfall för de senaste tre månaderna på några procent (data fram tills oktober).

Förra veckan lyssnade jag också på en riktigt intressant föreläsning med ALM Equitys VD Joakim Alm som hos Erik Penser. Efter föreläsningen hade de en diskussion om bostadsmarknaden (se den här) som var mycket intressant. Här kommer en kortfattad sammanfattning av föreläsningen:
  • Det var hela 40 % spekulanter i vissa projekt 2015.
  • Panikförsäljningar av spekulanter i och med amorteringskrav och begränsning av lån.
  • Stora överutbud i lokalområden medan brister i andra.
  • Många byggbolag har köpt alldeles för många byggrätter till höga priser.
  • Går att konvertera vissa bostäder till hyresrätter, men med dyra byggrätter blir svårt att göra.
  • Svenskar är trögrörliga. Vi byter bostad var 20:e år.
  • Vi bor på mycket yta. I snitt 70 kvm för ensamhushåll och 110 kvm per tvåmannahushåll.
Joakim Alm tog också upp ett bra exempel på hur de räknar på en fastighetsinvestering och vad priset skulle bli för att konvertera det till en hyresrätt:

53 000 kr per kvm för mark.
20 000 kr per kvm för att bygga.
5 % på detta för hyra.

Totalt 21 000 kr per månad i hyra för 70 kvm, något som han menar på inte skulle gå igenom hos hyresnämnd etc.

Det belyser vad jag skrev senast här på bloggen om bostadspriserna att byggandet är en stor faktor. Förutsatt fri exploatering skulle bostadspriserna gå mot markpris plus byggkostnader. Markpriset i utkanten av större städer och i mindre städer skulle inte vara särskilt högt, medan det i centrala delar är högre. Som Joakim Alm påpekar är det i stort sett kostnaden för byggrätter plus byggkostnad som avger prissättningen av nya bostäder eller hyran i nya hyresrätter.

Kollar vi på SCB:s statistik var markkostnaden i snitt 10 000 kr per kvm i snitt i landet, medan det var 5 000 kr per kvm utanför storstadsområdena. I klippet som jag länkade till nämner Joakim att byggrätter har tredubblats i pris senaste åren i centrala delar av Stockholm och kan på vissa platser kosta ca 50 000 kr per kvm i jämförelse. ALM Equity köpte exempelvis byggrätter för 10 700 kr per kvm på telefonplan för ett antal år sen (där ligger de på 23 000 kr idag). Här i Uppsala var kravet från kommunen 6000 kr per kvm BOA för bostadsrätter i området Rosendal vilket blir ungefär 8000 kr per kvm lägenhetsarea. Addera 20 000 kr på det i kostnad för att bygga själva bostäderna får man i stort sett kostnaden för bolagen att bygga nya bostäder.

Vi får se hur utvecklingen kommer att ske på bostadsmarknaden framöver och om bolagen fortsatt kommer att bygga. Flera av bolagen har ökat sina marginaler till närmare 20 % de senaste åren. Exempelvis Bonava har marginaler på 20 % i Sverige, medan runt 5-10 % i övriga länder. Så de kan fortsatt mycket väl bygga om inget mycket drastiskt händer på marknaden. Också politiker i bland annat Stockholmsregionen verkar vara fortsatt dedikerade att bygga oavsett marknadsläge och uttrycker att i en eventuell nedgång så kan mer hyresrätter byggas istället (även om det kan ändras givet en ordentlig krasch).

Det här med priser på bostäder är lite komplext, men är ändå intressant att se att det är många parametrar som spelar in. Ränteläget och amorteringsnivå är en. Men också kostnaden för att bygga en ny bostad spelar in och är viktigt att inte missa när man diskuterar bostadspriserna framöver.

2 kommentarer:

  1. Åsikten att folk överkonsumerar bostäder i Sverige hör man rätt ofta. Man kan lika gärna säga att folk överkonsumerar mat om de väljer att köpa råbiff istället för falukorv, eller att folk borde köra begagnat istället för en ny och fin bil. Vi blir rikare och får mer pengar över att lägga på vad som är viktigt för oss. Det är då fullständigt naturligt att vi lägger mer och mer pengar på bostaden - en av de viktigaste behoven i våra liv. Få saker som man kan köpa för pengar betyder mer i våra liv än var och hur vi bor.

    Om företag sen har betalat för mycket för byggrätter är det väl att betrakta som en 'sunk cost'. Tillgångarna borde väl rimligen ändå behöva skrivas ner i bokföringen? Blir det egna kapitalet utplånat kan man göra nyemission eller konkurs. Efter en eventuell konkurs så lär ju tillgångarna dyka upp i andra balansräkningar med nya lägre värden, och helt plötsligt går det att räkna hem projekten igen. Det är väl så marknadsekonomin är tänkt att fungera.

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, helt klart, man får göra som man vill med sitt boende. Men sen kanske man inte kan räkna med att man kan bo billigt centralt i en hyresrätt, utan kanske får skruva ned förväntningarna beroende på ort. Exempelvis kostar nya 1or på 35 kvm nästan 8000 kr i hyra i Uppsala. Blir lite annat om man är van med att betala liknande för 70-80 kvm. Så med efterfrågan stiger också priserna.

      Ja, det nämnde Joakim Alm också i klippet. Antingen får de skriva av dessa eller sälja för lägre pris. I vissa fall kan de ge tillbaka dem till kommunerna. Då minskar ju priset på marken om efterfrågan minskar. Ska bli intressant att se vad som sker!

      Radera