Problemet med bostadsmarknaden: Byggandet

Hans Lind om bostadsmarknaden

Bostadsmarknaden har länge varit ett hett ämne i svensk debatt, inte minst på grund av bristen på bostäder och de stigande bostadspriserna. Ekonomiprofessor Hans Lind blev nyligen intervjuad i podcasten Kapitalet och ger sin bild av 25 år av forskning i ämnet. Det är en extremt intressant intervju för den som vill sätta sig in mer i frågan som angriper några viktiga punkter som är värt att nämna. De är följande:
Den sista punkten i listan ovan vill jag bygga vidare på då det varit ett hett ämne om nybyggnation. Prognoserna säger att vi kommer påbörja runt 70 000 - 75 000 bostäder i år och nästa år. Samtidigt börjar nu flera ha problem att sälja nya bostäder på olika orter i Sverige.

Dagens byggpriser

För att se vad byggnadskostnaden är så gjorde jag ett stickprov på Hemnet för nyproduktion. Jag kollade också upp SCB:s siffror och lämpligt nog kom detta inlägg på bloggen Kortsikt. Följande var pris per kvadratmeter i nyproduktion för olika orter:

Stockholm innerstad: 100 000 kr
Stockholm ytterförort/Göteborg ytterförort: 40 000 - 50 000 kr
Attraktiva mellanstora städer: 30 000 kr
Mindre städer: 20 000 kr

Utöver själva insatsen vilket är det man betalar ovan ligger belåningen i föreningen på i snitt 10 000 - 15 000 kr per kvadratmeter. Om man slår ihop det blir det runt 30 000 kr per kvadratmeter för mindre städer, vilket också är i nivå med SCB:s statistik för byggkostnader utanför storstäderna. Efter kollat närmare in på de nybyggen som sker i mindre städer så är inte skillnaden så stor i byggkvalitet jämfört med Stockholm och Göteborg, utan i de senare fallet är det snarare markkostnader och annat som drar upp priset.

Motiverad prisbild på bostadsrätter

Som Hans Lind sa i intervjun bestäms värdet av bostäder av utbudet, priset att bygga nytt och om kommunerna öppnar upp för att bygga nytt. Som vi ser i flera städer i Sverige idag har vi gått från ett scenario med överskott på bostäder till ett underskott och behov av att bygga nytt, runt hälften av Sveriges kommuner rapporterar bostadsbrist. Det har också gjort att vi ser många orter idag där priset i över hälften av Sveriges län konvergerat mot 20 000 kr per kvadratmeter, alltså kostnaden för att bygga ny bostadsrätt. Vi ser också en villighet att öppna upp områden för att bygga nytt på och en politisk rörelse mot detta, vilket gör att det troligtvis kommer byggas en del framöver. Bostadsrätterna ovan är klart dyrare per kvadratmeter än att bygga småhus, vilket ligger på runt 20 000 - 30 000 kr per kvadratmeter inklusive tomt (källa). Hans Lind syftar också på att billigare bostadsrätter kan byggas i storstäderna för runt 30 000 kr per kvadratmeter i städernas ytterkanter.

Förutsatt detta innebär det att vid friare regleringar av bostadsbyggandet kan priserna gå ner till runt 20 000 kr per kvadratmeter för lägenheter i ytterkanten av större städer (om vi antar fortsatt 10 000 kr per kvadratmeter finansieras genom föreningen). Det innebär mer än en halvering av dagens prisnivå. Sen kan brist skapat av låg byggtakt och kommunala planmonopol (som nu) göra att priset blir högre, eller överskott efter en utbudschock som vi såg på 90-talet göra att de blir lägre. Vi får se om dessa priser kommer att fortsatt existera på mindre orter eller om de kommer sjunka på grund av överutbud. Det kan ju bli en chock på marknaden som den på 90-talet.

Olika prisexempel

För att ta olika exempel på hur mycket det skulle kosta att bygga bostäder i mindre - mellanstora städer samt i storstäders ytterkanter kan vi beräkna utifrån 30 000 kr per kvadratmeter där 20 000 kr är insats och 10 000 kr är i bostadsrättsföreningen. Följande blir priserna:

2:a på 50 kvm: 1 000 000 kr insats (totalt 1 500 000 kr)
3:a på 75 kvm: 1 500 000 kr insats (totalt 2 250 000 kr)
4:a på 100 kvm: 2 000 000 kr insats (totalt 3 000 000 kr)
Villa på 150 kvm: 3 000 000 kr 

Vi kan också räkna vad en skälig hyra bör bli förutsatt en schablon på drift på 450 kr/kvm och ett avkastningskrav på 4 %:

2:a på 50 kvm: 6 900 kr per månad
3:a på 75 kvm: 10 300 kr per månad
4:a på 100 kvm: 12 800 kr per månad

Sen varierar priserna också beroende på läge och centrala lägen som Stockholm innerstad kan vara 2-3 gånger så dyrt jämfört med ytterkanterna av Stockholm. 

Summering

Det som främst påverkar bostadsmarknaden och tillgången på bostäder är just byggandet. Med för lite byggande får vi som i dagsläget högre bostadspriser. Men om nu byggandet kommer ikapp, vilket vi kanske nu ser i och med den byggboom vi har, kan priserna börja konvergera mot priset att bygga nytt i ytterkanterna av de större städerna. I så fall innebär det runt 30-50 % lägre pris på många håll. I ytterkanten av Stockholm (där det finns mycket mark att exploatera) är prisnivåerna på ca 40 000 kr per kvadratmeter och villor säljs för 5 miljoner (jämför med pris för nybyggnation ovan). Det var också det Hans Lind hade kommit fram till när han hade räknat på vad som kunde hända.

Vi får se vad som sker framöver och vi börjar märka av svårigheter för byggbolagen att sälja deras stora volymer (kanske inte så konstigt om man flerdubblar produktionen på några år). Vi har sett flera byggbolag falla med runt 30 % på börsen och t.ex. JM och Besqab har minskat från drygt 95 % sålda bostäder för ett år sen till 80 % i nyproduktion. Det ska bli intressant att se vad det ökade utbudet kommer att leda till och om vi ser prispress på bostäder. Här i Uppsala där vi har en av landets högsta byggtakter har inte bostadspriserna ökat nämnvärt sedan början av 2015, så byggandet har en märkvärd effekt. Trots det har vi fortfarande kommunalt planmonopol som fortsatt håller uppe markpriserna och kan motverka större prisfall.

Mer läsning: