Investera i en bostad

Ett av standardmålen med ett sparande, speciellt för personer i 20- och 30-års åldern, är att spara ihop för att köpa sig ett eget boende. Jag insåg nyligen att jag börjar komma upp i de belopp som man behöver för en insats i ett boende och tänkte att det kan vara dags att räkna på en sådan investering. Detta är ett försök att beräkna avkastningen och risken för en bostadsinvestering.

Följande är antaganden för en bostadsinvestering: Tanken är att bo där i 10 år. Visst kan det bli kortare eller längre, beroende på situation, och något att tänka på i beräkningen. Anledningen att jag tog tio år är att det är en lagom period för att det ska bli tillräckligt långt för en långsiktig investering, samtidigt som tillräckligt kort för att anpassa för ändrade omständigheter, som bildande av familj etc.

Nedan beräkningar är för en lägenhet på 50-60 kvm i Uppsala (till viss del Stockholm förort):
2 miljoner kronor för lägenheten
3000x12 = 36 000 kr i avgift per år

Antar 15 % insats
Boränta 10 år bunden: 3,08 % (2,156 % efter skatt)
Totalt 1,7 miljoner blir 36 650 kr i ränta per år

Extra kostnader:
Renoveringar, saker som går sönder etc. 10 000 kr per år

Totalt = 82 650 kr per år

Med ovanstående beräkningar beräknas kostnaderna för att äga ett boende med fix ränta kommande tio år. Anledningen till att jag valde fix ränta, är för att en ränta på 3,08 % kan också bli snittet för en kortsiktig ränta kommande 10 år. Så det var ett bra estimat, plus att man kan binda till det om man vill, så det är något realiserbart.

För att hyra en lägenhet i Uppsala (till viss del Stockholm förort):
Hyra lägenhet (per år)
6000 kr = 72 000 kr (gammal)
10 000 kr = 120 000 kr (nyproduktion eller andra hand)

Mellanskillnad:
Gammal lägenhet -10 650 kr per år
Nyproduktion/andra hand + 37 350 kr per år
Satsat kapital 300 000 kr

Avkastning på eget kapital:
-3,55 % gammal lägenhet
+12,45 % nyproduktion/andra hand

Ovan beräknar jag mellanskillnaden mellan att hyra och köpa en lägenhet och utifrån det avkastningen på eget kapital. Jag valde två case, en billig gammal lägenhet för 6000 kr i månaden och en nyproducerad lägenhet för 10 000 kr i lägenhet. I Uppsala går det också få tag en likvärdig lägenhet i andra hand för 10 000 kr. Avkastningen är till och med negativ i jämförelse med en billig hyresrätt. Ännu har jag inte tagit hänsyn till förändringen i priser på bostaden.

Med 15 % insats blir hävstången 6,67 för insatt kapital. Med en fortsatt ökningstakt på 10 % per år som skett sedan mitten av 90-talet blir det en ökning på 66,7 % av det egna kapitalet per år. Man förstår varför det varit en lönsam affär för de som investerat i bostäder. Däremot på längre sikt har bostäder endast gått upp med 1 % inflationsjusterat men oftast följt inflationen. Om vi antar att det innebär en uppgång på 2-3 % över tid ger det en ökning på 13,3 - 20 % per år på det egna kapitalet. Totalt innebär det en avkastning på 10-17 % per år mot en gammal lägenhet och 26-33 % per år mot en ny.

Nu har vi inte tagit med riskerna. Det finns en risk att räntorna går upp, ränteavdraget avskaffas, bostadsskatt införs och så vidare. Alla dessa kan lätt öka kostnaderna med 30 000 - 40 000 kr vilket skulle göra en bostadsinvestering olönsam. Dessutom tar man hela risken som bostadsägare, vilket kan kosta mycket pengar i slutändan. Risken är mycket koncentrerad till en och samma tillgång, vilket innebär i sig en hög risk. Bostadsrättsföreningen kan tvinga dig sälja, blir det en kris kan man både förlora jobbet och inte ha råd att betala lånet. Man har också ett enormt lån hängande över sig vilket nästan motsvarar tio årsinkomster, lika länge som vi antar att man bor där.

Hävstången verkar också i båda riktningarna. Om vi ser en kris likt 90-talet med bostadspriser som gick ner -40 %, innebär det att man förlorar 267 % av det insatta kapitalet. Man har alltså förlorat 2,67 gånger mer än vad man satsat, vilket i Sverige man oftast får bära med sig i graven. Så man tar enormt stora risker. I jämförelse har pengar satsat i börsen "endast" förlorat 70-80 % som mest, rena säkra investeringen i jämförelse.

Totalt sett innebär det en bra avkastning till hög risk om bostadspriserna fortsätter upp. Om de nu kommer att vara stilla framöver är det endast lönsamt för de som står mellan en ny hyreslägenhet och att köpa. För de som har en gammal hyreslägenhet är det mer värt att bo kvar. Nu är det inte alltid ett alternativ och det finns en anledning till att det är långa köer på billiga hyreslägenheter, något som så klart sker om de är under "marknadsvärde". Att förutsäga priser är extremt svårt, så liksom börsen är det svårt.

Detta var mitt försök att beräkna på en bostadsinvestering. Jag skulle gärna vilja ha kommentarer om min beräkning, är det något jag missar? Det vore bra att ha en modell för beräkning på avkastning på en bostadsinvestering så att man kan göra ett väl underbyggt beslut när man väl sätter sig i den situationen. Men som alla investeringar är det alltid många osäkerhetsaspekter att ta hänsyn till.